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小区物业更换频繁“卡壳”多方博弈困局待解

来源:网络整理 作者:赤峰新闻网 人气: 发布时间:2019-08-15 21:17
摘要:由于对物业公司服务长期不满,海口市美兰区新世界花园小区和夏威夷花苑小区业主委员会通过投票表决,公开选聘了新的物业公司并签约。然而,记者采访了解到,老

原标题:小区物业更换频繁“卡壳” 多方博弈困局待解

  由于对物业公司服务长期不满,海口市美兰区新世界花园小区和夏威夷花苑小区业主委员会通过投票表决,公开选聘了新的物业公司并签约。然而,记者采访了解到,老物业不愿退出,新物业进不了场,新物业进场的合法性遭质疑,各种矛盾胶着难解。

  相关专家指出,海口这两个小区更换物业难的问题极具代表性,小区业主委员会如何合法合规行使权力,政府部门在小区治理中充当什么角色,如何及时依法有效解决纠纷,指导小区自治组织更好加强管理,这些问题都值得在?#36136;?#24037;作中积极寻求破解之道。

  新物业进场合法性遭质疑

  在?#20540;?#21150;指导下,新世界花园小区经过数年“奋斗?#20445;?#32456;于在今年3月26日召开了首次业主大会,获得“双过半”业主(专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主)同意,顺利成立业主委员会并在?#20540;?#21150;备案。

  新世界花园业主委员会成员告诉记者,委员会成立之后,立即与物业公司沟通改善物管服务,不仅遭到拒绝,对方还公然表示不承认新成立的业委会。随后,业委会张罗召开第二次业主大会,以获得授权选聘新的物业公司。

  在得到超半数选票并经公示后,业委会委托招投标公司面向全国招聘物业公司,一家具有一级资质的物业公?#23616;?#26631;,双方签约,约定7月8日进场。

  一位业委会成员告诉记者,自第二次业主大会召开起,老物业相关人员先后做出给业委会办公室加锁、带保?#37319;?#38376;骚扰等行为,约定交接当天,老物业与部分业主堵住小区大门不让新物业进场。

  这期间,小区一些业主间流传着一种说法,认为业委会之所?#32422;?#30528;换物业,是得到了新物业的?#20040;Γ?#19988;最终目的是为侵吞小区上千万元的小区维修基金。“这种不确定的言语传多了让一些对业委会不了解的业主产生了怀疑。”一位业委会成员说。

  一些支持老物业或对业委会不信任的业主前往?#20540;?#21150;举报,?#39057;?#20108;次业主大会投票有假。?#20540;?#21150;根据调查,发?#20540;?#20108;次业主大会存在“未事先告知?#20540;?#21150;和居委会”等不规范情形。?#20540;?#21150;先后向业委会发出两份通知,要求公布第二次业主大会有关情况,并暂缓办理新老物业交接手续。

  7月8日,区政府与?#20540;?#21150;介入,多次召开协调会,就新世界花园选聘物业程序、投票方式等多次讨论,并对选票进行电话核查,以?#32321;!?#21452;过半”的真实性。

  按照法律规定,如果部分业主所提的“选票有假”属实,经电话核查达不到“双过半?#20445;?#19994;委会与新物业签订的合同就缺乏法律依据,新老物业便不能依法交接。

  海口市美兰区住保?#34892;?#36127;责人说,小区实行自治管理,如今新物业进不了场,一批业主举报投票造假,业委会希望政府出面?#32654;?#29289;业退场,政府部门才不得不介入,对选票进行电话核查等。

  在电话核查选票的同时,?#20540;?#21150;向新世界花园业委会发出?#23545;?#20196;整改通知书?#32602;?#25351;出该小区第二次业主大会存在三个方面的不规范情形,责令整改,特别要求业委会就选聘的物业服务企业的服务质量标准、服务收?#36873;?#21512;同期限等事项按照有关法律法规进行规范投票表决。

  “只要新世界花园业委会按要求整改到位,政府便可帮助协调。”美兰区政府相关人员7月25日接受记者采访时表示。

  新世界花园一位业委会成员指出,日前发生在海口美兰区夏威夷花苑小区的新老物业更换纠纷,让他们对新物业能否顺利进场产生了怀疑。

  5月25日,海口夏威夷花苑小区进行新老物业交接,然而老物业拒不退场。海口市业主委员会协会会长肖江涛说,据协会了解,夏威夷花苑召开业主大会、选聘新物业公司均在?#20540;?#21150;和社区居委会指导下进行,所有手续均合法合规,区政府进行的选票核查也达到了“双过半”要求,合法合规选聘的新物业却?#20004;?#20173;进不了场。

  老物业占坑不肯挪窝

  接受记者采访的相关人士认为,上述两个小区更换物业发生的波折,既因老物业不愿放弃赚钱阵地,也与业委会成员对法律法规不熟悉、工作能力难服众等有关。

  “大部分更换物业公司的小区,?#23478;?#32769;物业不愿退场而有过各种各样的矛盾。”肖江涛说。

  老物业们为何占着小区不挪窝?海口市业主委员会协会一名理事说,物业本应是微利行业,但?#23548;?#21364;变成了“零本万利”的暴利行业。

  据悉,一般情况下,开发商开发完楼盘后,由开发商与物业公司签订合约,不少开发商自行成立物业公司管理小区。按照现行法律,小区成立业委会前,业主们对于开发商与哪家物业公司合作,与物业签订哪些服务条款,都没有发言权。

  从物业企业来看,由于行业准入门槛低,工商注册登记获得营业执照便可营业,企业素质良莠不齐。据悉,海口小区物业只有1800多个,物业公司却有2000多家。

  上述协会理事介绍,一般小区都有公共收益,包括电梯广告费和车位费,一些大型小区还有公共区域的出租租金;一般业主无法清晰地了解物业公司的收支账目,更谈不上监督了。

  耀江花园是海口中上规模的小区,住户有1300多户,该小区业委会主任陈雷介绍,小区每年广告费25万元、地面停车费约35万元,公共用房租金25万元。陈雷说,业委会与原物业签订了一年期试用合同,服务有改善就继续合作,若不满意就考虑换物业和追讨公共收益。但是,“前物业收走的公共收益是很难追回的?#20445;?#28023;口福祥家园小区业委会主任陈新说。

  老物业们常常想方设法避免“被解雇?#20445;?#20182;们在业委会筹备阶段就进行百般阻挠。新世界花园小区物业也在新物业进场前,临时聘请了数十名“保安”不间断在小区巡逻。7月10日,美兰区政府答应小区业委会的请求,协调公安分局核对小区保安名单,清理“无关人员”。

  受访的几位美兰区政府官员指出,新世界花园小区业委会成员对法律法规不熟悉,召开业主大会、表决选聘事项存在不符合法律要求等问题,以致遭到部分业主质疑与起诉,也是物业更换难的原因之一。

  对于政府究竟能否帮助合法合规选聘新物业的小区清退老物业的疑问,受访官员指出,政府可以约谈老物业、给予行政处罚,但依照现行法律,如果约谈和行政处罚都不奏效,新物业与业委会只能通过诉讼手段维权。

  而据海口市业主委员会协会相关人士了解,截至?#22771;埃?#23578;未获悉物业主管部门对哪一家拒不退场的物业公司实行过“行政处罚?#20445;?#23492;希望法院裁决化解矛盾。

  8月1日,新世界花园所在的新埠?#20540;?#21150;发出《致新世界花园小区全体业主的一封信?#32602;?#20449;中称,为了妥善化解矛盾纠纷,了解小区业主主流民意,美兰区组织力量,在视频全程监控下,通过电话回访方式进行民意调查。经调查,更换物业是多数业主的意愿,但该民意调查不能作为更换物业的法定依据。

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